Her iki başkan adayı da Amerikalıların çoğunu hayal kırıklığına uğratan konut erişilebilirliği sorununu düzeltebileceklerini iddia ediyor. Ne yazık ki, hiçbir adayın teklifleri uygun fiyatlı konut arzını artırmayacaktır – ve Başkan Yardımcısı Kamala Harris’in planları durumu daha da kötüleştirecek.

ABD’de satılan tüm konutların ortanca satış fiyatı Temmuz ayı sonunda 412.000 dolardan fazlaydı, St. Louis Federal Rezerv Bankası’na göre – 2019 yılının aynı dönemine kıyasla 90.000 dolar veya yaklaşık %28 artış yaşanmıştır.

Öte yandan, 2010’lu yıllar boyunca %5’in altında kalan 30 yıllık sabit faizli ipotekler, şu anda pandemi sırasında %3’ün altına düştükten sonra ortalama %6,2’ye ulaşmıştır. Ev fiyatlarındaki artış, yüksek faiz oranlarıyla birleşerek milyonlarca potansiyel ev alıcısını piyasadan dışlamıştır.

Ev fiyatlarındaki ülke çapındaki artış ve ipotek faizlerindeki yükseliş, son dönemdeki federal harcamalarla artan enflasyondan ve Fed’in genişleyici para politikasından kaynaklanmaktadır (yani para arzını artırırken buna karşılık ekonomik büyümeyi artırmadan) bunu uyumlu hale getirmeye çalışmaktadır.

Ancak konut erişilebilirliği krizine gerçekten neden olan şey, yeni konutların inşa edilmesini daha da zorlaştıran ve pahalılaştıran düzinelerce eyalet ve yerel düzenlemelerdir. Yoğunluk kısıtlamaları. Minimum arazi ölçüleri. Gelişim etki ücretleri. Minimum geri çekilmeler. İnşaat ruhsatı kotası ve yasakları. Park yeri gereksinimleri. Kentsel büyüme sınırları. Çevresel kısıtlamalar. Bunları çeşitli diğer düzenleyici kısıtlamalarla birleştirirseniz, fiyatların neden arttığının ve konut arzının neden azaldığının yanıtını bulmuş olursunuz.

Doğu ve Batı Kıyısı’ndaki eyaletler ve şehirler genellikle en kısıtlayıcı düzenlemelere sahiptir ve bunun sonucunda en uygun fiyatlı konut bulunmamaktadır. Pennsylvania Üniversitesi Wharton Ekonomi Fakültesi’nden ekonomistler Joe Gyourko ve Jacob Kimmel, ülke çapındaki şehirlerde toprak maliyetlerine ne kadar eklediği özet bir “imar vergisi” olduğunu tahmin ettiler. Onlara göre, zonlama kısıtlamaları San Francisco’da ortanca arsa başına 1,6 milyon doların üzerinde maliyet eklerken, New York’ta yaklaşık 600.000 dolar, Seattle’da 700.000 dolar ve Los Angeles’ta 800.000 dolar ekler.

Başkanlık adayları istedikleri kadar vaat edebilirler, ancak konut arzını kısıtlayan düzenlemelerin çoğu eyalet, ilçe ve yerel düzeylerde uygulanmaktadır. 1926 tarihli “Village of Euclid v. Ambler Realty” kararını tersine döndürmedikçe, yerel zonlama kontrolüne izin veren Yüksek Mahkeme, başkanın bunu sonlandırabileceği konusunda pek bir şey yapamaz.

Harris’in planı, üç milyon yeni “konut birimi” inşa etmeyi, “kurumsal kiralayıcılarla” mücadele etmeyi ve ilk kez ev alıcılarına 25.000 dolarlık peşinat yardımı sağlamayı öngörüyor.

Ne yazık ki, arzı artırarak erişilebilirlik krizinin kök nedenlerine çözüm getirmeye yönelik teklifleri olan vergi teşvikleri ve yeni federal fonlar, eyalet ve yerel düzenlemeleri geri çevirmeye başkanın yetkisinin olmamasından dolayı konut arzını önemli ölçüde artırmada şansı yoktur.

Harris’in diğer iki teklifi aslında erişilebilirlik krizini daha da kötüleştirecektir. Kurumsal kiralayıcılar üzerine bir sıkı yasak, kiralanabilir ünitelerin arzını azaltacak ve kiraları artıracaktır. Belirli alıcılara 25.000 dolarlık peşinat yardımı sağlamak, şanslı alıcılar için konutu daha uygun hale getirirken, diğer herkes için konut fiyatlarını artırabilir. Arz kısıtlanırken talebi konut için sübvanze etmek genellikle yüksek fiyatlarla sonuçlanacaktır – daha fazla konut getireceği yerde.

Eski Başkan Donald Trump, konut arzını kısıtlayan düzenlemelerin azaltılacağını ve “çok düşük düzenlemeleri olan büyük ölçekli konut yapıları için federal toprakların açılacağını” vadetmiştir.

Ancak, eyalet ve yerel düzenlemeleri yerine getiremez. Federal toprakların açılması doğru yönde bir adım olabilir, ancak çoğu federal toprak, konutun kıt olduğu ve en az uygun olduğu alanlarda bulunmamaktadır, bu nedenle bu politikanın etkisi minimal olacaktır.

Federal hükümet, enflasyonu dizginleyerek ve bir miktar mali disiplin göstererek konut erişilebilirliğini teşvik edebilir. Son yıllardaki devasa federal açıklar, artan borçlanma ile finanse edilmiştir ve bu durumun tam tersi etki yaratmıştır.

Ne yazık ki, her iki kampanya da böyle bir yaklaşıma ilgi göstermiyor.